expulsion

C’est une situation complexe et délicate. En France, même si le bail meublé est terminé et que le locataire refuse de partir, vous ne pouvez jamais procéder vous-même à l’expulsion. Seul un Juge peut ordonner l’expulsion, et seul un Commissaire de Justice (anciennement Huissier de Justice) peut l’exécuter.

La procédure est longue et doit être scrupuleusement respectée, sous peine de nullité.

1. La Préparation : Congé et Mise en Demeure

Étape 1 : Le Congé (Pré-requis)

Le bailleur doit avoir donné un congé valide pour la fin du bail. Pour un bail meublé (souvent d’un an renouvelable) :

Le congé doit être donné au locataire au moins trois mois avant la date de fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par Commissaire de Justice.
Le congé doit être motivé par l’une des raisons légales : vente du logement, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux (souvent l’inexécution par le locataire de ses obligations).

Étape 2 : La Mise en Demeure de Quitter les Lieux

Après l’échéance du bail, si le locataire est toujours là, il occupe le logement sans titre (illégalement).

Vous devez lui adresser une mise en demeure formelle (idéalement par LRAR) de quitter les lieux.
Si le locataire ne bouge pas et n’a pas répondu favorablement à vos propositions (transaction), vous devez passer à l’étape judiciaire.

2. La Procédure Judiciaire (Obtenir le Jugement d’Expulsion)

Étape 3 : L’Assignation en Justice

C’est l’étape où vous saisissez le tribunal pour obtenir un titre exécutoire (le jugement d’expulsion).

Saisine du Juge: Vous devez mandater un Commissaire de Justice pour délivrer au locataire une assignation à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection (Tribunal judiciaire du lieu du logement).
Objet de l’Assignation: L’assignation demande au juge de :
- Constater l’occupation sans titre (le bail est terminé).
- Ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef.
- Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation (due depuis la date de fin du bail jusqu’à son départ effectif).

Étape 4 : Le Jugement

Le Juge examine si le congé était valide. S’il l’est, il prononce la résiliation du bail et l’expulsion.
Le jugement fixe le montant de l’indemnité d’occupation.
Le Juge peut accorder des délais de grâce au locataire, allant de quelques semaines à un an maximum, si le locataire prouve sa bonne foi ou des difficultés de relogement.

3. L’Exécution Forcée (Mise en Œuvre de l’Expulsion)

Étape 5 : Le Commandement de Quitter les Lieux

Une fois le jugement obtenu et après expiration des éventuels délais de grâce :

Le jugement d’expulsion doit être signifié (porté à la connaissance) au locataire par le Commissaire de Justice.
Le Commissaire de Justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux.
À partir de la signification de ce commandement, le locataire dispose d’un délai minimal de deux mois pour partir volontairement.

Étape 6 : L’Intervention du Préfet (La Trêve Hivernale)

Demande de Concours de la Force Publique: Si le locataire est toujours là après le délai de deux mois, le Commissaire de Justice demande au Préfet le concours de la force publique (la police).
La Trêve Hivernale: Le Préfet ne peut accorder le concours de la force publique pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus). Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant cette période (sauf exceptions très rares, comme le relogement assuré).

Si le Préfet accorde le concours de la force publique, l’expulsion est menée par la police, en présence du Commissaire de Justice et d’un serrurier.

📝 Récapitulatif de la Procédure

Action	Acteur Principal	Délai Légal Important
1. Donner Congé	Bailleur	3 mois avant la fin du bail.
2. Assignation	Commissaire de Justice	Dès l’échéance du bail.
3. Jugement d’Expulsion	Juge des Contentieux	Dépend du tribunal et des délais de grâce.
4. Commandement de Quitter	Commissaire de Justice	2 mois minimum après signification du commandement.
5. Expulsion Forcée	Préfet/Force Publique	Impossible du 1er novembre au 31 mars (trêve hivernale).

Étant donné la complexité, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier dès l’étape de l’assignation.

La durée totale d’une procédure d’expulsion pour non-départ après la fin d’un bail meublé est malheureusement très longue et difficile à estimer précisément. Elle dépend fortement de deux facteurs principaux : l’encombrement du tribunal et les délais légaux incompressibles (notamment la trêve hivernale).

En moyenne, si le locataire s’oppose à la procédure, le processus complet, de l’assignation à l’expulsion forcée, peut prendre de 18 à 36 mois, voire plus dans les zones très tendues.

Voici une ventilation estimative de la procédure :

1. Phase Pré-Judiciaire (0 à 6 mois)

Étape	Durée Estimée	Notes
Fin du bail	0	Doit être précédée du congé donné 3 mois à l’avance.
Tentative de médiation/négociation	1 à 3 mois	Obligatoire (ou fortement recommandée) avant l’assignation.
Délivrance de l’Assignation	1 à 2 mois	Temps nécessaire pour rédiger l’assignation par l’avocat et la signifier par le Commissaire de Justice.

2. Phase Judiciaire (6 à 18 mois)

Étape	Durée Estimée	Notes
Procès et Obtention du Jugement	6 à 12 mois	Délai d’attente devant le Juge des contentieux de la protection, très variable selon la juridiction.
Délai de Grâce (si accordé par le juge)	0 à 12 mois	Le juge peut accorder jusqu’à un an au locataire pour se reloger.

3. Phase Exécutoire (6 à 12+ mois)

Cette phase est la plus soumise aux contraintes administratives et saisonnières.

Étape	Durée Estimée	Notes
Signification et Commandement de Quitter	1 mois	Le Commissaire de Justice doit signifier le jugement, puis le commandement de quitter les lieux.
Délai Minimum Locataire	2 mois	Délai légal incompressible après le commandement pour le départ volontaire.
Demande de Concours de la Force Publique	1 à 6 mois	Le temps que la Préfecture instruise la demande.
Trêve Hivernale (1er nov. au 31 mars)	5 mois	Délai incompressible. Si l’expulsion tombe pendant cette période, elle est automatiquement reportée au 1er avril.
Expulsion Effective	1 mois	Une fois le concours de la force publique accordé et hors trêve.

Conclusion

Le facteur qui pèse le plus lourd sur la durée est la trêve hivernale. Si vous obtenez le jugement au début de l’hiver, l’expulsion est garantie d’être retardée de cinq mois.

Dans le meilleur des cas (absence de délais de grâce, pas de trêve hivernale), la procédure peut être bouclée en 18 mois. Dans un cas classique avec une trêve ou des délais de grâce, elle s’étend généralement sur deux ans ou plus.